Türkiye’de konut fiyatları düşer mi?
Ekonomik durgunluk ve yüksek kredi faizi başta zombi şirketler olmak üzere ticari hayatta 2001 yılı gibi bir deprem yaratır da ipotekli satışlar veya kredi borcu yüzünden konut satışları başlarsa konut fiyatları düşer. Bunun dışında konut fiyatları bir dönem artmasa bile düşeceğini sanmıyorum.
Dünyadan: ABD’de enflasyon için %3 altı konuşulmaya başlamıştı ki ocak ayı enflasyonu tüm moralleri bozdu. Yıllık Tüfe %2,9 beklenirken %3,1 ve çekirdek enflasyon %3,7 beklenirken %3,9 geldi. Türkiye vatandaşları için %0,2 lik değişiklik bir şey ifade etmiyor ama ABD ve Avrupa için oldukça kuvvetli veriler. ABD li yetkililer hemen “İşgücü ve enflasyon verileri bu kadar güçlü iken faiz indiriminde aceleci olmamak gerekir” türünde açıklamalar yaptılar.
Uzun zamandır yazıyorum; keşke dünyanın sıkıntısı faiz indirmek veya artırmakla çözülecek kadar basit olsa. 2020 yılında ABD de dolaşan para arzı 3 trilyon dolar civarındaydı. Pandemi ile birlikte bu para 9 trilyona kadar çıktı. Şimdilerde 8 trilyon doların biraz altında. Bu para azgınların elinde, paradan para kazanmakla meşgul.
Euro Bölgesi ve İngiltere’de ise faizler ABD kadar yüksek olmasa da durgunluk can sıkıyor. Euro bölgesi üst üste çeyreklik daralmalardan sonra dördüncü çeyrekte sıfır büyüme. İngiltere ise 2022 üçüncü çeyreğinden beri sıfır civarında büyüme rakamlarında geziniyor. 2023 üçüncü çeyreğini sıfır büyüme ile bitirken, dördüncü çeyreğinde %0,3 daralma gösterdi. Teknik olarak ekonomik durgunluğa girip girmediği tartışılıyor.
Euro bölgesi yetkilileri bu duruma rağmen erken faiz indirmenin geç faiz indirmekten çok daha uzun süreli ve ağır hasarları olacağını sık sık tekrar ediyor. Görünen, üç büyük merkez bankasının da “faiz kararı” için 2024 ilk çeyrek sonuçlarını bekleyecekleri.
Türkiye de gündem: Türkiye’de ise gündem yine “seçim”. 2023 yılı dünya yanarken Türkiye gündemi seçimdi. 2024 yılı dünya yeni karar aşamasında ama Türkiye’nin gündemi yine seçim. Her vatandaş grubu seçim öncesi gelirden mümkün oldukça çok pay koparmak derdinde. Tüm kamuoyunun ister iktidar yanlısı ister muhalefet olsun ortak yargısı, seçim sonrası derisinin yüzüleceği. Gerçekten iktidar enflasyonu düşürmek istiyorsa kamu harcamalarını ve yatırımlarını azaltmalı, vatandaş tüketim harcamalarını durdurmalı, kamu gelirini artırmalı. Bu ekonomik daralma, tüketime zam ve vergi artışı demek.
İşsizlik: Zaten holding patronları son günlerde bu konuyu sıkça dile getirmeye başladı. Tüketim azalacaksa üreticiler şimdiden üretimlerini azaltmaya başlayacaktır. On birim satan bir üretici, gelecekte beş birim satacağını öngörüyorsa üretimini hızla beş birime çekecektir. Bu olasılık aynı zamanda işsizlik demektir. Türkiye’de son zamanlarda işsizlik sürekli azalıyor ama çalışmaktan vazgeçenlerin sayısı hızla artıyor.
Aralık 2023 işsizlik oranları açıklandı. İşsizlik oranı %8,8, ama geniş işsizlik %24,7 seviyesine çıkmış. Ülkedeki her dört kişiden biri çalışmaktan vazgeçmiş. Neden? Zengin mi oldular? Kamu destekleri var, çalışmak umurlarında mı değil? İş aramaktan ayakkabıları delindi de “Lanet olsun” deyip iş aramaktan vaz mı geçtiler? Zenginlik hariç tüm seçenekler rezalet durumu ortaya koyuyor.
2024 yılı dünya yeni karar aşamasında ama Türkiye’nin gündemi yine seçim. Her vatandaş grubu seçim öncesi gelirden mümkün oldukça çok pay koparmak derdinde. Tüm kamuoyunun ister iktidar yanlısı ister muhalefet olsun ortak yargısı, seçim sonrası derisinin yüzüleceği.
Türkiye’de konut fiyat artışı: Son zamanlarda mevduat faizleri %50 seviyelerini bulduğu için konutlara eski talep kesilmiş görünüyor. Ama bence talep kesilmesinin nedenlerinden sadece biri.
1-) Öncelikle yabancı konut talebi %55 azalmış durumda.
2-) Parası olan alacağı kadar konut aldı zaten. Üç yüz, dört yüz konut almış, adam daha ne kadar alacak.
3-) Konut fiyatları 2022 yılı başından 2023 yılı sonuna kadar geçen iki yılda %600 artmış. Bu artış ENAG iki yıllık bileşik tüfe artışının bile iki katından fazla bir artıştır. Son iki yılda konuttan elde edilen gelir, gayrımeşru işlerden bile elde edilemez.
4-) Dünyada emtia fiyatlarının gevşemesinin de etkisiyle son bir yılda inşaat maliyetleri konut fiyatlarının ciddi altında kalmıştır.
5-) Konut kredisi faizleri yatırım içinde değil gerçekten oturacağı evi almak isteyenlerin önüne ulaşılamaz taksitler sunmaktadır. Aylık toplamları 140 bin lira olan bir çift ilk evlerini alacak olsalar 4 milyon için %3,30 faiz ile on yıl boyunca aylık 135 bin lira ödemek zorundalar. Bu ülkede kaç çift aylık 140 bin lira kazanıyordur ki? Sabit gelirlilerin %55 civarı asgari ücret seviyesinde.
6-) Yatırım için 4 milyon liraya ev alıp 25 bin liradan kiraya veren birisi yılda vergi hariç 300 bin kazanacak. Oysa % 43’den üç aylık yatırsa bileşik olarak bir yıl sonra parası 5,9 milyon eder. 4 milyona ev alıp aylık 25 bin lira kira geliri yerine 160 bin lira mevduat geliri kazanabilir. Burada ki sorun bir yıl sonra bugün 4 milyona alacağı evi kaç liraya alabileceği. Son iki yılda %600 artmış. Hadi bu yıl %75 artsın. Evin fiyatı 7 milyon olursa ne olacak? Bu durumu hesaplamak gerekecek.
Ekonomik durgunluk ve yüksek kredi faizi başta zombi şirketler olmak üzere ticari hayatta 2001 yılı gibi bir deprem yaratır da ipotekli satışlar veya kredi borcu yüzünden konut satışları başlarsa konut fiyatları düşer. Bunun dışında konut fiyatları bir dönem artmasa bile düşeceğini sanmıyorum.
TCMB ve BDDK: 09 Şubat 2024 verileri açıklandı. Bu verilere göre ilgili hafta;
Yabancı Portföy: Hisse senedinde 37 milyon dolar, tahvilde 13,5 milyon dolar alış var.
Merkez bankası rezervi: İlgili hafta brüt rezerv 500 milyon dolar azalıp 134,9 milyar dolar oldu. Net rezervler ve swap hariç net rezervde ise toparlanma olmuş.
Mevduat: İlgili hafta üç aylık mevduat faizleri %50,93 seviyelerinde devam etti.
Krediler: İlgili hafta kredi kart harcamaları sakinleşmiş gözüküyor. Son iki hafta, önce %2,8, sonra %3,5 artış gösteren kredi kart harcama artışı binde üç seviyelerinde kalmış. Diğer kredi grupları da son haftalarda olduğu gibi binde 4 ve binde altı artış yapınca toplam kredilerde haftayı binde altı artış ile kapatmış.
Konut kredisi faizleri yatırım içinde değil gerçekten oturacağı evi almak isteyenlerin önüne ulaşılamaz taksitler sunmaktadır. Aylık toplamları 140 bin lira olan bir çift ilk evlerini alacak olsalar 4 milyon için %3,30 faiz ile on yıl boyunca aylık 135 bin lira ödemek zorundalar. Bu ülkede kaç çift aylık 140 bin lira kazanıyordur ki?
Dolar/TL: Son haftalardaki hareketlerini dikkate alırsak bu hafta desteği 30,55 ve 30,35; dirençleri 31 ve 31,30.
Bist100: 9045 puan destek, hedef 10.250 ama 10.000 puanın psikolojik özelliğini unutmamak gerek.
Dolar endeksi ve ABD (10 yıl) Tahvil: Haftayı %104,30 puandan kapadı. 101- 104 puan arasında kalma olasılığı hâlen devam ediyor. Bu hafta, olmadı gelecek hafta gevşemesini ve 104 puan altına gelmesi daha olası. Gelmezse sıkıntı.
ABD on yıllık tahvil faiz hedefinin %4,30 seviyesi olduğunu belirtmiştim. Bu hafta %4,33 gördü. Bence tamamdır. Artık alış gelmeli. Üstüne çıkıp kalırsa sıkıntı.
Eur/USD: Dünya Euronun dibe vurup vurmadığına karar verememiş gözüküyor. Piyasalardan gelen karışık verilerde belirsizliği artırıyor. Kendini 1,0813 üstüne atmalı… Atamadığı müddetçe kuvvetli destek olan 1,0635 hedefte.
Bitcoin: Geçen hafta “42.250 doların üstüne kendini hemen atınca düşme olasılığı azaldı. Hedefi yeniden 53.200 dolar oldu” tahmininde bulunmuştum. 52.800 doları gördü. 50.500 dolar altına gelmez ve 53.000 dolar üstüne çıkarsa yukarı hareket devam eder. Bitcoin fonu 11 Ocak tarihinde ABD de işlem görmeye başladığından bu yana 9 milyar dolardan fazla giriş olmuş. 9 Milyar dolar Türkiye’ye girse dolar 25 liraya gevşeyebilir.
Altın/Ons: Haftayı 2013 dolardan kapadı. Aylardır yazdığım gibi 2075 doların üstünde kapanışı yine gerçekleştiremedi. 2075 dolar altında kaldıkça 1800 dolar hedefte kalır. 1800 dolara gelirse alınır, 2075 doların üstünde kalırsa da risk alınır.
Bu hafta, 1970 dolar önemli destek, buraya gelse bile haftalık kapanışın 2000 dolar altında olmaması daha yüksek olasılık. Bu hafta direnç 2040 puanda. Sıkışmanın sona ermesine en fazla beş hafta kaldı sanki. Bu süre içinde yönüne karar verecektir sanırım. Daha önce yazdığım gibi merkez bankalarının altın toplaması ve eninde sonunda bu yıl faiz indirimin olacağına inanç, altının yukarı gitme olasılığını daha öne çıkarıyor.
Kuyumculuk, ayakkabıcılık, pazarcılık, iplik fabrikasında işçilik, fotoğrafçılık, bakkal çıraklığı, otobüs muavinliği, muhasebecilik, pazarlamacılık, İzmir Devlet tiyatrosunda figüranlık, yatırım uzmanlığı, bankacılık dahil birçok alanda çalıştı.
Profesyonel iş yaşantısına 1990 yılında Halkbank’ta başladı. Ata Yatırım, Esbank, Bakioğlu Holding, Turkishbank, HSBC Bank ile süren profesyonel iş hayatı, çok kısa süre çalıştığı TEB ile sona erdi.
Profesyonel iş yaşamında muhasebe, kredi, yatırım uzmanlığı, bireysel pazarlama departmanlarında 26 yıl çalıştı. Memur olarak başladığı mesleğini, Bireysel Bölge Müdürlüğü de yaparak en son şube yöneticiliğinde sonlandırdı.
SPK’nın “SP Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı, Türev Araçlar Lisansı, Kredi Derecelendirme Lisansı ve Kurumsal Yönetim Derecelendirme Lisansı” sertifikalarına sahip.
- Üstü forma, altını sorma! - 20 Mayıs 2024
- Uyku mahmurluğundaki canavar! - 13 Mayıs 2024
- Dünyada faiz beklentileri ve Türkiye’de güven sorunu - 7 Mayıs 2024