Gayrimenkul vergisi ve ötesi

EKONOMİ Henüz geçen ay kamu idareleri tarafından kullanılan makam araçları, hizmet binaları, servis araçları ve sosyal tesisler gündemdeydi. Medyada kamuya ait 500 aracın satışa çıkartıldığı ve 1000 aracın daha satılacağı haberleri yer alıyordu. Hemen ardından kamuda tasarruf ve verimlilik paketi açıklandı.  Bütçe açığı 2,7 trilyon TL olarak öngörülürken açıklanan tasarruf paketinin sadece 100–150 milyar TL civarında bir iyileşme sağlaması bekleniyor. Dolayısıyla 2024 yılı bütçe açığında kayda değer bir düşüş için ilave harcama tedbirleri alınması gerekiyor. Ancak bütçenin harcama tarafında fazla bir esneklik olmadığını da daha önce yazmıştım. Bununla beraber ekonomi yönetimi GSYH’nin yüzde 6,4'ü olarak öngörülen bütçe açığının geçen yılki yüzde 5,2 seviyesinin altında olacağını ifade ediyor. Bu durumda harcama tarafında hareket alanı kısıtlı olduğuna göre yeni vergi düzenlemeleri yapmak kaçınılmaz görünüyor.  Uluslararası uygulamalara paralel olarak Türkiye’de de mülkün kullanımı, mülkiyeti veya devri üzerinden alınan tekrarlanan ve tekrarlanmayan vergiler alınıyor. Ancak, tahsil edilen vergilerin GSYH’ye oranı OECD ortalamasının oldukça altında. Hatta son yıllarda bu makasın daha da açıldığını görüyoruz. Bu bağlamda hükümetin vergi gelirlerini artırmak için gayrimenkule yönelmesi şaşırtıcı değil. 

VERGİ AÇMAZININ KİLİDİ GAYRİMENKUL MÜ?

Hazine ve Maliye Bakanı gerek Mayıs ayında tasarruf ve verimlilik paketini açıklarken, gerekse diğer vesilelerle vergi ile ilgili düzenlemelerin 2023 yılında yapıldığını ve bu konunun gündemde olmadığını ifade etmişti. Ancak Mehmet Şimşek son günlerde medyada yer alan açıklamalarında TBMM’ye sunulması beklenen torba kanunda gayrimenkullerin vergilendirilmesiyle ilgili bir düzenleme olacağı bilgisini verdi.  Devlet taşınmazların edinilmesinden devrine kadar olan süreçte yurttaşlardan işlem vergisi, harç ya da servet vergisi niteliğinde olmak üzere gelir tahsil ediyor. Dolayısıyla gayrimenkul alım satımı ve vergilendirilmesi toplumun geniş bir kesimini ilgilendiren bir konu. Mevcut vergileri şu şekilde sıralamak mümkün: alım satım aşamasında gayrimenkulün bedeli üzerinden yüzde 4 tapu harcı,  taşınmazı edindikten sonra belediyeler tarafından belirlenen bedel üzerinden tahsil edilen emlak vergisi,  taşınmazın kiraya verilmesi durumunda oluşan kira vergisi ve taşınmaz işyeri olarak verilmişse stopaj,  mülkün vefat ya da devir yoluyla bir başkasına geçmesi durumunda ortaya çıkan veraset ve intikal vergisi,  gayrimenkulün edinildiği tarihten sonra 5 yıl geçmeden satışının yapılması durumunda oluşan değer artış kazancı üzerinden tahsil edilen gelir vergisi,  emlak vergisi değeri belli bir tutarı (2024 yılı için 12,8 milyon TL) aşan konutlar için binde 3'ten binde 10'a kadar değişen oranlarda alınan değerli konut vergisi. Uluslararası uygulamalara paralel olarak Türkiye’de de mülkün kullanımı, mülkiyeti veya devri üzerinden alınan tekrarlanan ve tekrarlanmayan vergiler alınıyor. Ancak, tahsil edilen vergilerin GSYH’ye oranı OECD ortalamasının oldukça altında. Hatta son yıllarda bu makasın daha da açıldığını görüyoruz. Bu bağlamda hükümetin vergi gelirlerini artırmak için gayrimenkule yönelmesi şaşırtıcı değil.  Kaynak: OECD (2024), Tax on property (indicator) Gayrimenkul fiyatlarındaki artışın gerek dar gelirliler üzerindeki gerekse kamu maliyesindeki etkileri dikkate alındığında bu durumun esas olarak imar rantı yoluyla ya da enflasyon koşullarında göreli fiyat dengesinin bozulması nedeniyle fırsatçılık yaparak değer kazancı elde eden kesimlerin lehine olduğu anlaşılıyor.

GAYRİMENKUL FİYATLARINDAKİ ARTIŞ KİME YARADI?

COVID-19 sonrasında hayata geçirilen ekonomi politikalarının bir sonucu olarak Türkiye’de başta konut olmak üzere gayrimenkul fiyatları görülmemiş bir şekilde artış göstermişti. Bu dönemde gelir dağılımı da bozulduğu için özellikle dar gelirlilerin ve gençlerin konut satın alabilme kabiliyeti neredeyse tamamen ortadan kalktı. Arsa ve konut fiyatlarındaki artış kiralara da yansıdı ve böylece bu kesimlerin geçim zorluğu daha da arttı. Yurttaşlar gayrimenkul fiyatlarındaki artıştan olumsuz etkilenirken devletin de emlak üzerinden alınan vergilerde GSYH’ye oranla bir artış olmadığı gibi tersine bir gerileme oldu. Kayıt dışılık ve “yüksek” tapu harçlarından kaçınmak isteyen alıcı ve satıcıların düşük değerler üzerinden işlem yapması sektörün normali haline gelmiş durumda. Öte yandan resmi kayıtlarda düşük değerle kaydedilen taşınmazlar 5 yıl geçmeden satışa konu olduklarında değer artış kazancı nedeniyle ortaya çıkabilecek olan vergi de doğmuyor. Bu ikili fiyat düzeni değerli konut vergisinin de öngörüldüğü gibi çalışmamasına ve tahsilatın düşük kalmasına yol açıyor.  Gayrimenkul fiyatlarındaki artışın gerek dar gelirliler üzerindeki gerekse kamu maliyesindeki etkileri dikkate alındığında bu durumun esas olarak imar rantı yoluyla ya da enflasyon koşullarında göreli fiyat dengesinin bozulması nedeniyle fırsatçılık yaparak değer kazancı elde eden kesimlerin lehine olduğu anlaşılıyor. Bir tür milat oluşturacak bu sürecin etkin bir şekilde hayata geçirilebilmesi için bir "kayıt düzeltme affı" faydalı olacaktır. Ayrıca tapu harcı oranının da yüzde 4'ten "binde" ile ifade edilecek seviyelerine indirilmesi değerlendirilmelidir. Yüksek bir oran indirimi başlangıçta bir miktar vergi kaybına yol açabilir. Fakat mükellefler vergi ödememenin alternatif maliyetinin yüksekliğini dikkate alacağı için sistemde kayıtdışılığın oluşmasının önüne geçilmiş olacaktır.

GAYRİMENKUL PİYASASI "KÜMESE" GİRER Mİ?

Gayrimenkul alım satımında kayda değer bir kayıtdışılık bulunuyor ve ikili fiyat düzeni “odadaki fil” olarak uzun yıllardır mevcudiyetini devam ettiriyor. Vergi uzmanları 1600'lü yıllardaki Fransa Maliye Bakanı Jean Baptiste Colbert’e atfedilen “vergilendirme sanatı, kazın mümkün olan en az tıslama ile mümkün olan en fazla miktarda tüy elde edecek şekilde yolunmasından ibarettir.” ifadesini sıklıkla kullanır. Bu bağlamda alım satım işlemlerinin etkin bir şekilde vergilendirilebilmesi için e piyasa fiyatı ve vergiye esas değer arasındaki makasın ortadan kaldırılması bir tür nirengi oluşturuyor.  Ancak bir tür milat oluşturacak bu sürecin etkin bir şekilde hayata geçirilebilmesi için bir “kayıt düzeltme affı” faydalı olacaktır. Ayrıca tapu harcı oranının da yüzde 4'ten “binde” ile ifade edilecek seviyelerine indirilmesi değerlendirilmelidir. Yüksek bir oran indirimi başlangıçta bir miktar vergi kaybına yol açabilir. Fakat mükellefler vergi ödememenin alternatif maliyetinin yüksekliğini dikkate alacağı için sistemde kayıtdışılığın oluşmasının önüne geçilmiş olacaktır. Tapu harcıyla ilgili düzenlemeye ek olarak ABD örneğine benzer şekilde tapu devrinin yapılabilmesi için alım satım işleminin ve para transferinin noter kanalıyla gerçekleştirilmesinin zorunlu olması gibi uygulamalar da hayata geçirilebilir. Ayrıca çok sayıda konut sahibi olan bireyler, ticari olarak kiralama faaliyetinde bulunanlar, kiraya verilmeyen ya da kullanılmayan boş konutlar için farklı vergi oranları uygulanabilir.  Vergi düzenlemesi gayrı menkul fiyatlarını daha da artırır mı? Gayrimenkul piyasasına yönelik bir vergi düzenlemesinin değer artış kazançlarına ve özellikle arsa ve arazi rantlarının vergilendirilmesine yönelik olması durumunda bu verginin arsa sahipleri tarafından kısmen veya tamamen nihai alıcıya yansıtılması beklenir. Böyle bir durumda öncelikle yeni konut fiyatlarında artış olacaktır. Öte yandan, tapu işlemlerinde gerçek satış bedeli üzerinden işlem yapılmasına ilişkin düzenlemeler yapılması durumunda da esas olarak kayıt dışılık ve bundan kaynaklanan vergi kayıplarının azalması beklenmelidir. Geçtiğimiz yıllarda yükselen emlak fiyatlarına paralel olarak gayrimenkul piyasasında hacim hızla büyümüş, alım satım işlemlerinde elden yapılan ödemeler nedeniyle kayıt dışılık ve vergi kayıpları da giderek artmıştı. Bu ve benzeri vergi kayıplarının da etkisiyle bozulan kamu maliyesinin telafisi için ağırlıklı olarak dolaylı vergilerde artışlar yapılmıştı. Bu bağlamda gayrimenkul piyasasında oluşan vergi kayıpları bir anlamda düşük gelirliler tarafından telafi edilirken bu süreç vergi adaleti ve gelir dağılımının daha da bozulmasıyla neticelendi. Dolayısıyla, tapu işlemlerinin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılması durumunda konut fiyatlarında bir artış olması beklenmez. Hatta bu durum vergi gelirlerinin artması ve vergi adaletinin sağlanması bakımından dolaylı da olsa dar gelirlilerin lehine olacaktır. Bunun da ötesinde arz ve talep dengesinin olumsuz yönde etkilenmemesi ve konut fiyatlarında balon oluşumunun önüne geçilmesi için talebin yüksek olduğu İstanbul, Antalya, Ankara, İzmir gibi illere yönelik olarak bu bölgede yaşamayanların rant amacıyla konut edinmesine kısıtlamalar getirilmesi seçeneği de değerlendirilmelidir.

VERGİ DÜZENLEMESİ YETERLİ OLUR MU?

İnşaat maliyetleri ve konut arzının yanı sıra ekonomik istikrar, faiz oranları ve krediye erişim, tüketici güveni çok sayıda değişkenden etkilenen gayrimenkul piyasasında diğer piyasalardan farklı olarak imar rantları (idari kararlar) da piyasa oluşumunda önemli bir faktör. Bu doğrultuda özellikle emlak piyasasının yükselişte olduğu dönemlerde ve yerleşimin henüz gelişmekte olduğu bölgelerde fiyatlama için yeterli veri derinliğinin olmaması ve işlem sığlığı gibi nedenlerle arz talep dengesi sağlıklı bir şekilde kurulamayabiliyor. Öte yandan enflasyonun da fiyat algısını çarpıttığı koşullarda tüketici satın aldığı ya da kiraladığı konutun değeri konusunda emin olamıyor. Bu bağlamda vergi düzenlemeleri ile piyasada ikili fiyat oluşumunun bertaraf edilmesi mümkün olabilse de bunun ötesinde düzenleyici tedbirler alınması gerekebilir. Piyasa etkinliğinin sağlanması için tüketicinin piyasada oluşan fiyatlar konusundaki güvensizliğinin en aza indirilmesi önemli. Bunu sağlamak için de başta alım satıma ilişkin olmak üzere verinin güvenilir ve kolay erişilebilir olmasının sağlanması gerekiyor. Dünyada bunu yapan ülkeler var. Nitekim konut piyasasının Çin’den sonra en büyük olduğu ülke olan ABD’de Redfin ya da Zillow gibi internet sitelerinde ev bazında yer alan ve geriye doğru giden ilana çıkma tarihi, ilana çıkma fiyatı, ilanda kalma süresi, satış fiyatı, satış tarihi, eve ilişkin m2 büyüklüğü, oda sayısı vb. bilgilere ücretsiz bir şekilde ulaşmak mümkün. Bu bağlamda gayrimenkul piyasasında başlangıç olarak konut bazlı veri tabanlarının oluşturulması sağlanmalı. Böylece piyasa koşullarının izlenmesi ve fiyat dinamikleri konusunda başta konut sahipleri ve kiracılar olmak üzere, analistler ve karar alıcılar sağlıklı fikir oluşturabilecektir.  Öte yandan piyasa fiyatının veri tabanları üzerinden izlenmesi kapsamında başta nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu bölgelerde (pilot bölge İstanbul olabilir) konut fiyatlarında manipülasyonu önleyici yaptırımlar hayata geçirilebilir. Bunun da ötesinde arz ve talep dengesinin olumsuz yönde etkilenmemesi ve konut fiyatlarında balon oluşumunun önüne geçilmesi için talebin yüksek olduğu İstanbul, Antalya, Ankara, İzmir gibi illere yönelik olarak bu bölgede yaşamayanların rant amacıyla konut edinmesine kısıtlamalar getirilmesi seçeneği de değerlendirilmelidir.