Faiz düşer, beklentiler yükselir: Konutlar da uçar mı?

Faiz oranlarının birkaç puan aşağı çekilmesi, gayrimenkul piyasasında bir patlama yaratacak kadar kuvvetli bir tetikleyici olmayabilir. Politika faizinin 50’den 45’e inmesi, elbette konut kredisi almak isteyenler için bir rahatlama sunar, fakat gayrimenkul fiyatlarını “uçuracak” seviyede bir etkisi olup olmayacağı tartışmalı.

18 Eylül 2024 tarihinde, Amerika Birleşik Devletleri’nde Merkez Bankası (FED) 2020 yılından bu yana ilk defa faiz indirimine gitti. Çin ve Avrupa Birliği başta olmak üzere birçok ülkede ya faiz indirimine gittiler ya da gideceklerinin işaretini veriyorlar. Ülkemizde de bir süredir izlenen sıkı para politikası sonucu politika faizi yüzde 50. Hem dünyadaki gelişmeler hem de ekonomi politikasının yapıcılarının verdiği mesajlar Türkiye’de faiz indiriminin gündeme gelmesine ve tartışılmasına neden oluyor?

Bir sabah uyandığında, tüm belirsizlikler ve karmaşa içinde ekonominin gösterge niteliğindeki ibresi birden dönmeye başlarsa ne olur? Ankara, bir kez daha kışa hazırlanırken, yalnızca hava soğumuyor; piyasalarda faiz oranları üzerinden bir soğuk rüzgârı iliklerinde hissediyor. Yılın sonuna doğru yaklaşırken, Merkez Bankası’nın faizleri düşürme ihtimali üzerine spekülasyonlar yükseliyor.

Olasılıklara göre, tasarruf sahipleri faiz, altın gibi değerli madenler, döviz ya da gayrimenkul seçenekleri arasında karar vermeye çalışıyor. Bu yazıda Türkiye’de Merkez Bankası’nın faiz indirimine gitme olasılığına karşı gayrimenkul fiyatlarının yönünü tartışmaya çalışacağım. Kimileri, bu olasılığın gayrimenkul fiyatlarında ani bir patlamaya yol açabileceğini söylerken, diğerleri daha temkinli. Peki, gerçekten bu kadar basit mi?

Faizlerin düşmesi, en basit anlatımıyla borçlanma maliyetlerinin azalması anlamına gelir. Bu durum, konut almak isteyenlerin krediye daha kolay ulaşabileceği anlamına gelir. Ancak herkesin unuttuğu ya da gözden kaçırdığı bir nokta var: Faiz oranlarının birkaç puan aşağı çekilmesi, gayrimenkul piyasasında bir patlama yaratacak kadar kuvvetli bir tetikleyici olmayabilir. Politika faizinin 50’den 45’e inmesi, elbette konut kredisi almak isteyenler için bir rahatlama sunar, fakat gayrimenkul fiyatlarını “uçuracak” seviyede bir etkisi olup olmayacağı tartışmalı.

Gayrimenkul fiyatlarında gözle görülür bir hareketlenmenin temelinde yalnızca faiz oranları değil, reel faiz, enflasyon beklentileri, siyasi istikrar ve piyasa dinamikleri yatmaktadır. Türkiye ekonomisi, yıllardır yüksek enflasyon ve döviz kuru dalgalanmaları arasında sıkışmış durumda. Bu sıkışıklık içinde faizlerin düşmesiyle birlikte konut talebinde bir canlanma beklemek elbette makul. Ancak talep artışının, enflasyonun üzerinde bir gayrimenkul fiyat artışına dönüşmesi, faiz indirimlerinin ötesinde bir ekonominin genel sağlığına ve beklentilerine bağlı.

Faiz oranlarındaki düşüş her zaman reel ekonomideki hareketi birebir yansıtmaz. Özellikle de konut gibi büyük yatırım kararlarının etkilenmesi zaman alabilir. İnsanlar, borçlanmanın maliyetine ek olarak gelecekteki ekonomik beklentilerini de göz önünde bulundururlar.

KONUT GİBİ YATIRIM KARARLARINI ETKİLEMESİ ZAMAN ALABİLİR

Faizlerin düşmesi, her ne kadar yatırımcılara ve bireylere rahatlama sağlasa da, Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının geleceğini belirleyecek olan birçok başka faktör var. Bu faktörlerin başında reel faiz oranları ve para politikasının sıkılığı gelmekte. Eğer faiz oranı enflasyon oranının üzerinde seyretmeye devam ederse, yani para politikası sıkı kalırsa, yatırımcılar hâlâ bankalarda yüksek getiri elde edebilir ve bu durum gayrimenkule olan talebin bir anda artmasını engelleyebilir.

Unutulmaması gereken bir nokta da şu: Faiz oranlarındaki düşüş her zaman reel ekonomideki hareketi birebir yansıtmaz. Özellikle de konut gibi büyük yatırım kararlarının etkilenmesi zaman alabilir. İnsanlar, borçlanmanın maliyetine ek olarak gelecekteki ekonomik beklentilerini de göz önünde bulundururlar. Faiz düşüşü ne kadar cazip görünse de, eğer belirsizlik ve risk devam ediyorsa, piyasanın tepkisi sınırlı kalabilir.

Gayrimenkul, en basit anlamıyla, bir güven yatırımından ibarettir. İnsanlar, bir ülkenin geleceğine, ekonomik ve siyasi istikrara duydukları güven ölçüsünde bu tür yatırımlar yapar. Türkiye’de bugün yaşanan belirsizlikler ve sıkı para politikasının süreceğine dair sinyaller, gayrimenkul piyasasında hareketlenmenin zaman alacağını gösteriyor. Faiz oranlarının düşmesiyle birlikte bir hareketlenme beklenebilir, ancak bu hareketlenmenin konut fiyatlarında “uçuş” yaratması, ekonomide daha derin bir güvenin oluşmasıyla mümkün. 

Öte yandan, gayrimenkul piyasasındaki bir diğer önemli unsur, arz ve talep dengesidir. Türkiye’de son yıllarda artan inşaat maliyetleri, arzı sınırlamış durumda. Şu anda fiyat artışlarına konuta olan talep değil maliyet unsuru neden oluyor. Bugün faiz oranları düşerse, elbette bir hareketlenme yaşanabilir; ancak bu hareketin ne kadar süreceği, ekonominin diğer temel göstergelerine ve beklentilere bağlıdır. Konut piyasasında bir “patlama” bekleyenlerin, ekonomik matematiği ve gerçekleri doğru okumaları önemli. Bu noktada, politika yapıcıların tutarlılığı ve ekonomide güven tesis edilmesi, gayrimenkul piyasasının geleceğini şekillendirecek en önemli faktörler.

Piyasaları ve ekonomiyi yönetenler, beklentileri yönetmenin önemini bilirler. Faiz oranlarında indirime gitmek, borçlanma maliyetlerini düşürebilir; ancak önemli olan, bu indirimin ekonomide güven tesis ederek konut piyasasında sürdürülebilir bir canlılık yaratıp yaratmayacağıdır. Piyasa dinamikleri, arz ve talep dengesi, siyasi beklentiler, enflasyon oranları ve reel faiz gibi birçok faktör, gayrimenkul piyasasındaki hareketliliği belirler. Bütün bu belirsizliklerin ışığında, bir yatırım seçeneği olarak gayrimenkul yatırımının biraz daha zamana ihtiyacı var gibi görünüyor.