Ekim’de konut satışları arttı sorun bakalım nasıl arttı?

Konut satışlarının artması likit olarak duran servetin form değiştirmesinden başka bir anlam taşımaz. Türkiye’de parası olanlar paralarına para katmışken şimdi de yarattıkları bu servetlerini konuta dönüştürmektedir. Türkiye’de servet oligarşisi uzak değil sıcak tehdide dönmüştür.

Ekim ayını konut bayramı olarak ilan etmeye az kaldı. 165.000 konutun satıldığı (ve kaçınılmaz olarak alındığı) Ekim 2024’ü “return of the house” filminin fragmanı olarak izliyoruz.

Herkes son 22 ayın en yüksek konut satış rakamını kutlama peşinde. (22 ay iktidarda kalan cehapeyi kınıyoruz.)

Konut satışlarının geri dönüşünü faizlerin gerilemesinin habercisi olarak algılayanlar çoğunlukta. Faizler düşünce konutlar pahalanacak düşüncesiyle insanların konut almaya yöneldiğine dair bir genel kabul söz konusu oldu.

Konutun, sınırsızca metalaştığı ülkemizde paranın değersizleşmesine paralel olarak dolaysız bir yatırım aracına da dönüşmesi, AKP’nin inşaata dayalı anemik ekonomi sisteminin hem sonucu hem de varlık nedeni.

Türkiye’de şehirlerin sürekli büyüyen inşaat rantının siyasete oyun alanı açtığı oranda halkın belirli bir kısmıyla paylaşılması karşılıklı kazan kazan olgusunu besledi. Anadolu’nun nispeten az gelişmiş şehir merkezlerine bitişik köyler artık neredeyse tamamen yok oldu. Arsaya dönen tarlalar çok katlı konutlara ev sahipliği yaparken, eskinin köylüleri şimdi kiralarını hesaplayacak muhasebeci istihdamı derdinde. Okumayıp bir tarlanın başını bekleyenler köşeyi dönmüş durumda.

Bu fütursuz rant dağıtımının, şehir rantlarını belirli kesimlere istismar ettirmenin eskimeyen Türk sağının meşhur demagogu Demirel’inin “bize plan değil pilav lazım” tekerlemesinden yadigar kaldığını çok iyi biliyoruz.

Türk sağı inançları istismar ederek sağladığı krediyi planlı bir ekonomiye dönüştürmenin değil bu istismar siyasetini azamileştirmenin derdindedir.

2021 Ekonomik denemesinin, Mehmet Şimşek’in ifadesiyle “irrasyonel iktisadın” en önemi tehdidi bir servet oligarşisi oluşturmasıydı.

2021’in Türk Tipi Ekonomi denemesi istismarcı Türk sağının en son icadı Türk tipi başkanlık sisteminin dolaysız bir sonucu olmuştu. 2021 sonrasında Türkiye gelir eşitsizliği ile meşhur bir ülkeyken irrasyonel ekonomi, yeni bölüşüm dinamiğiyle bu sürece bir de servet eşitsizliği ekseni kattı.

Yüksek enflasyonla kopan fiyat dengeleri sadece halkın alım gücünü yerle bir etmedi barınma sorununu ve buna bağlı konuta ulaşımı da güçleştirdi hatta belli bir kesim için imkansız kıldı.

Konut fiyatlarındaki artışla beraber faizlerin de uçuşa geçmesi geçmişte uzun vadede ve düşük faizle borçlanarak bu denli astronomik düzeye gelmemiş fiyatlardan konut alımını toplum geneli için olası kılabiliyordu.

Türkiye’de Ekim’de konut alan 165.000 insanın harcadığı 528 milyar TL’nin %96’sının bu insanların önceden biriktirdiği 508 Milyar TL ile finanse edildiğini söylemek çok da hatalı bir hesaplama olmaz. Bu durumda konuta harcanan paranın %96’sı konutu alanların mevcut servetinden kullanılmış demektir. TÜİK verilerine göre 2013’de ipotekli konut satış oranı %40 idi. Söz konusu tarihte konut finansman oranı %75 idi.

BUGÜN PARASI OLMAYAN KREDİYLE DE EV ALAMAZ

Konut kredisinin nasıl ve ne şekilde yok olduğunu daha önce konu etmiştim. Yükselen fiyat ve faiz ortamında kredili konut almak neredeyse imkansız bir hal aldı.

Bugün bankaların en düşük Konut Kredisi faiz oranı aylık 2,99. 1 Milyon TL’lık bir kredi için bu ayda 29.900 TL ile başlayan faiz ödemesi demektir. Ana para geri ödemesini de eklediğinizde bu kredinin aylık taksiti 31.000 TL’yi bulmaktadır.

Çalışmalarına çok güvendiğim İstanbul Değerleme firmasının yaptığı hesaplamalara göre Türkiye’de ortalama konut fiyatı yaklaşık 3,2 Milyon TL.

165.000 konutu bu ortalama fiyatla çarptığınızda Ekim ayında satılan konutların parasal değeri 528 Milyar TL’yi bulmaktadır. Merkez Bankası istatistiklerine bakarsak Ekim ayı boyunca bankalarca kullandırılan konut kredisi tutarı haftada ortalama 4 Milyar TL artmış. 

Toplam yaklaşık 470 Milyar civarlarındaki bakiyenin %1’lik kısmının da ana para geri ödemesi olarak azaldığını göz önüne aldığımızda Ekim ayında kullandırılan yeni konut kredisi tutarının en iyimser tahminle 20-21 Milyar TL düzeyinde olduğunu söyleyebiliriz. TÜİK verilerine göre Ekim 2024’de ipotekli konut satış adedi ise 21.000 olarak gerçekleşmiş.  Bu durumda ortalama konut kredisi tutarı da 1 Milyon TL’nin biraz altında ve konut kredisi başına finansman oranı (LTV) ise %30 olarak hesaplanır.

Özetle; Türkiye’de Ekim’de konut alan 165.000 insanın harcadığı 528 milyar TL’nin %96’sının bu insanların daha önceden biriktirdiği 508 Milyar TL ile finanse edildiğini söylemek çok da hatalı bir hesaplama olmaz. Bu durumda konuta harcanan paranın %96’sı konutu alanların mevcut servetinden kullanılmış demektir.

TÜİK verilerine göre 2013’de ipotekli konut satış oranı %40 idi. Söz konusu tarihte konut finansman oranı %75 idi. Eğer 2013 koşulları geçerli olsa konut alanların harcadığı aynı 528 milyar TL’nin  %70’i mevcut birikimlerden kalanı banka finansmanı ile karşılanabilecekti. 

Sadece Konut Kredisi ile ev alan azalmadı. Konut kredisi kullanabilenler de ancak daha çok parası olanlar haline geldi.

2013’de konut kredisi kullananların cebinde çok daha az para vardı. Bugün parası olmayan krediyle de ev alamaz.

Türkiye’de 2013’den 2024’e ne değişti diye sorarsanız cevabı bu basit ama yakıcı hesaplamada gizlidir.

Konut satışlarının artması likit olarak duran servetin form değiştirmesinden başka bir anlam taşımaz. Türkiye’de parası olanlar paralarına para katmışken şimdi de yarattıkları bu servetlerini konuta dönüştürmektedir.  Türkiye’de servet oligarşisi uzak değil sıcak tehdide dönmüştür.